Vous êtes un investisseur immobilier aguerri, ou vous souhaitez simplement diversifier votre patrimoine et trouver un bon placement? Pensez à l’investissement immobilier au Canada!
MISE À JOUR FÉVRIER 2023 :
Malheureusement, la nouvelle Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens* vient de rentrer en vigueur au Canada à partir du 1er janvier 2023, interdisant l'investissement immobilier par les non-Canadiens pour une période de 2 ans. Je vous explique cette loi ici!
C’est dommage car il est en effet très avantageux d’investir en immobilier au Canada, puisque ce pays possède un marché très attractif dont les Français, ou tout autre personne étrangère, auraient tort de se priver!
Nous allons voir ici les 7 bonnes raisons d'investir sur le marché canadien et pourquoi vous devriez en profiter!
1- L’ACCÈS AU CRÉDIT BANCAIRE EN TANT QU’ACHETEUR ÉTRANGER
Tout d’abord, il est indispensable de mentionner le fait que, même si vous êtes un résident étranger ne vivant pas sur le territoire canadien, vous avez la possibilité de vous faire financer par une banque. Contrairement aux États-Unis, par exemple, où il peut être très compliqué d’obtenir un crédit d’une banque locale, vous pouvez avoir accès plus facilement à un financement bancaire au Canada!
Il vous faudra pour cela apporter une mise de fond (apport personnel) d’au moins 35%.
Cela pourrait vous sembler beaucoup si vous comparez avec l’apport demandé en France, mais n’oubliez pas qu’il s’agit ici de dollars canadiens et que le taux de change est en votre faveur si vous avez des Euros.
2- UN TAUX DE CHANGE EUROS - DOLLAR CANADIEN TRÈS AVANTAGEUX
En effet, le taux de change en vigueur est d’environ 1,35, soit 1 Euro = 1,35 CAD (dollar canadien).
Si l’on considère le prix médian d’un appartement 3 ½ (soit un 2 pièces en France) en copropriété à Montréal, qui est de 403,000 $ CA en mars 2022*, en considérant une mise de fond (apport personnel) de 35%, cela correspond à environ 141,050 $ CA soit environ 104 800 €.
Cela peut paraitre assez cher si vous pensez à l’apport nécessaire pour acheter un appartement dans une grande ville de province française, comme Lyon par exemple. Mais ce serait oublier tous les autres frais liés à l’achat d’une propriété en France : frais d’agence immobilière, frais de notaire, droit de mutation…
Au Canada, ces frais sont bien moins élevés, ce qui rend le coût d’acquisition finalement bien moins cher qu’en France, aidé par un taux de change avantageux et ce malgré une mise de fond de 35%.
3- DES FRAIS D’ACQUISITION PEU ÉLEVÉS
Si l’on considère les principaux frais d’acquisition d’une propriété au Canada, ceux-là se résument globalement aux frais de l’inspection du logement, aux frais de notaire et à la taxe de Bienvenue (équivalent des droits de mutation en France).
En reprenant l’exemple de l’achat d’un appartement à 403,000 $ CA dans le centre-ville de Montréal, le total de ces frais serait d’environ 7,000 $ CA, soit environ 5 200 €.
Si l’on ajoute la mise de fond nécessaire de 35%, le coût d’achat serait donc d’environ 148,050 $ CA soit environ 110 000 €.
4- DES STRATÉGIES FINANCIÈRES QUI N’EXISTENT PAS EN FRANCE
En plus de ces informations, l’intérêt principal, d’après moi, d’acheter une propriété au Canada, réside surtout dans une stratégie de financement qui n’existe pas en France : le refinancement hypothécaire.
Cette technique consiste en un nouvel emprunt basé sur la valeur nette de la propriété, c’est-à-dire la différence entre sa valeur actuelle sur le marché et le solde qu’il reste à payer sur l’emprunt en cours.
En refinançant votre maison, la banque pourrait vous octroyer un nouvel emprunt allant jusqu’à 80% de sa valeur estimée, ce qui vous permettrait d’avoir accès à une source de crédit pour financer d’autres projets, que ce soit pour investir dans un nouveau logement ou pour effectuer des travaux et augmenter la valeur de votre maison.
Cette technique permet ainsi à un investisseur d’utiliser la valeur de ses biens immobiliers pour aller chercher plus d’argent auprès de la banque, et ainsi n’avoir plus à débourser son épargne personnelle pour poursuivre ses investissements.
5- UNE APPRÉCIATION RECORD CES DERNIÈRES ANNÉES
Comme on vient de le voir, la stratégie du refinancement est très intéressante, d’autant plus dans un marché immobilier où l’appréciation, c’est-à-dire la prise de valeur des biens, augmente d’année en année.
Ce qui est le cas à Montréal et à Toronto, qui ont atteint des records d’appréciation ces dernières années, aussi bien pour les maisons unifamiliales que pour les condos (appartements en copropriété) : à Toronto, les condos ont ainsi vu leur prix croitre de 44% entre 2017 et 2021, avec une hausse de 13% en moyenne depuis 2015!* Et d’après une étude du cabinet Royal Le Page, le marché immobilier du Grand Montréal a connu une hausse record de près de 20% entre le dernier trimestre de 2020 et celui de 2021, tout comme le marché du Grand Toronto qui a connu une hausse de 17,3%! *
Le Canada dans son ensemble a aussi enregistré une croissance record en termes de nombre de biens à la vente, comme le précise le Canadian Real Estate Association*, et en termes de prix des propriétés (+17% entre le dernier trimestre de 2020 et celui de 2021*).
Mais ce ne sont pas seulement les prix à l’achat qui augmentent : les prix des loyers suivent aussi cette tendance à la hausse, ce qui permet à un investisseur de couvrir et rentabiliser plus aisément ses dépenses. A Montréal, le prix moyen d’un appartement à la location atteignait 1,300 $ CA en janvier 2022, soit une hausse record depuis août 2021. * Tandis qu’à Toronto, le prix moyen des loyers pour les condos et appartements était de 2,444 $ CA, soit une hausse annuelle de 17.7%, et de 2, 961 $ CA pour les maisons, soit une hausse de 23%, en ce même janvier 2022. *
6- UNE FISCALITÉ INTÉRESSANTE
Le sixième avantage est lié au cadre fiscal bénéfique puisqu’il existe une convention fiscale bilatérale entre la France et le Canada, qui permet notamment d’éviter la double imposition.
D’après la convention *, les impôts fonciers liés aux revenus locatifs doivent alors être payés dans le pays où se trouve le bien.
Notons que dans le cadre des impôts fonciers à payer au Canada, deux choix s’offrent aux propriétaires non-résidents :
- Soit payer un taux d’impôt de 25% sur les revenus locatifs bruts*
- Soit faire une déclaration de revenus au Canada en déclarant au réel, ce qui permet de déduire de nombreuses dépenses et ainsi réduire les revenus imposables et l’impôt à payer
Il est important de mentionner également qu’il est possible au Canada d’amortir son bien immobilier, et donc de réduire de façon considérable l’impôt foncier.
7- UN SYSTÈME BANCAIRE SÉCURITAIRE
Enfin, le Canada possède un système bancaire parmi les plus sécuritaires au monde, ce qui rend ce territoire particulièrement attractif pour tout investisseur en raison du faible risque sur le marché bancaire canadien.
Ainsi, les banques canadiennes se situent en haut des classements des banques les plus sûres au monde, et ce depuis plusieurs années, qu’il s’agisse du Global Top 50 Safest Banks du magazine Global Finance * ou du Global Competitiveness Report du Forum Économique Mondial où le Canada se classait à la 6e place en 2019. *
Le système bancaire canadien est ainsi reconnu pour sa stabilité, la solidité de ses réglementations et sa bonne gestion, ce qui en fait l’un des plus fiables au monde. *
Vous êtes prêt à passer à l’action mais vous craignez d’investir à distance dans un pays et un marché immobilier que vous ne maîtrisez pas? Vous savez que chaque petite erreur peut vous faire perdre beaucoup d’argent, et vous voulez vous informer davantage? Je peux vous renseigner!
Sources :